11.37
Unknown
Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan
(BPHTB)
Oleh:
Risman
UU
Nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Banguan (BPHTB)
merupakan undang-undang yang pertama kalinya mengatur BPHTB secara jelas hingga kemudian
Undang-undang tersebut diperbaharui dengan Undang-undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21
tahun 1997 tentang BPHTB. Namun demikian seiring berjalannya waktu maka telah terbit
Undang-undang yang baru yaitu UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah (PDRD) yang di dalamnya mengatur bahwa pengelolaan atas Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) dan BPHTB menjadi kewenangan Pemerintah Daerah.
Dengan demikian pengelolaan BPHTB yang selama ini dilakukan oleh
Pemerintah Pusat cq. DJP maka mulai tanggal 01 Januari 2011 akan beralih kepada
pemerintah daerah. Maka dari itu, terhitung mulai 1 Januari 2011 Jenis Pajak
provinsi terdiri atas: a. Pajak Kendaraan Bermotor; b. Bea Balik Nama Kendaraan
Bermotor; c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor; d. Pajak Air Permukaan; dan
e. Pajak Rokok. Sedangkan jenis Pajak kabupaten/kota terdiri atas: a. Pajak
Hotel; b. Pajak Restoran; c. Pajak Hiburan; d. Pajak Reklame; e. Pajak
Penerangan Jalan; f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan; g. Pajak Parkir; h.
Pajak Air Tanah; i. Pajak Sarang Burung Walet; j. Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan dan Perkotaan; dan k. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Berikut
dapat disajikan tabel Perbandingan BPHTB menurut Undang-undang BPHTB dengan
Undang-undang PDRD, sebagai berikut:
UU BPHTB
|
UU PDRD
|
|
Subjek
|
Orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
(Pasal 4)
|
Sama
(Pasal 86 Ayat 1)
|
Objek
|
Perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan
(Pasal 2 Ayat 1)
|
Sama
(Pasal 85 ayat 1)
|
Tarif
|
Sebesar 5%
(Pasal 5)
|
Paling Tinggi 5%
(Pasal 88 ayat 1)
|
NPOPTKP
|
Paling banyak Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 ayat 1)
|
Paling rendah Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 87 Ayat 5)
|
Paling banyak Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 Ayat 1)
|
Paling rendah Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 87 Ayat 4)
|
|
BPHTB Terutang
|
5% x (NPOP – NPOPTKP)
(Pasal 8)
|
5% (Maksimal) x
(NPOP-NPOPTKP)
(Pasal 89)
|
Keterangan:
DJP masih melaksanakan BPHTB untuk TA 2010, selanjutnya mulai
tahun 2011 BPHTB menjadi tanggung jawab Kab/Kota. (Pasal 182 Ayat 2, UU nomor 28/2009)
|
||
Sumber:
Materi Presentasi “Pengalihan PBB-P2 dan BPHTB sebagai Pajak Daerah,”
Direktorat Jenderal Pajak. Agustus 2011
Ketentuan secara teknis mengenai BPHTB menurut UU PDRD akan
diuraikan berikut ini. Yang dimaksud Bea Perolehan Hak atas Tanah dan /atau Bangunan
(BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak atas
tanah dimaksud adalah sebagaimana yang diatru di dalam UUPA No. 5 Tahun 1960
yang meliputi: a. hak milik; b. hak guna usaha; c. hak guna bangunan; d. hak
pakai; e. hak milik atas satuan rumah susun; dan f. hak pengelolaan.
Sedangkan yang dimaksud Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Adapun Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan meliputi:
1. pemindahan hak
karena: jual beli; 2) tukar menukar; 3) hibah; 4) hibah wasiat; 5) waris; 6)
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; 7) pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan; 8) penunjukan pembeli dalam lelang; 9) pelaksanaan
putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10) penggabungan usaha; 11)
peleburan usaha; 12) pemekaran usaha; atau 13) hadiah.
2. pemberian hak baru
karena: 1) kelanjutan pelepasan hak; atau 2) di luar pelepasan hak.
Pengecualian objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh: a. perwakilan
diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; b. negara
untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna
kepentingan umum; c. badan atau perwakilan lembaga internasional yang
ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan
usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau
perwakilan organisasi tersebut; d. orang pribadi atau Badan karena konversi hak
atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e. orang
pribadi atau Badan karena wakaf; dan f. orang pribadi atau Badan yang digunakan
untuk kepentingan ibadah.
Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP sebagaimana dimaksud dalam hal: a.
jual beli adalah harga transaksi; b. tukar menukar adalah nilai pasar; c. hibah
adalah nilai pasar; d. hibah wasiat adalah nilai pasar; e. waris adalah nilai pasar;
f. pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar; g.
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar; h. peralihan hak
karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah
nilai pasar; i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan
hak adalah nilai pasar; j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak
adalah nilai pasar; k. penggabungan usaha adalah nilai pasar; l. peleburan
usaha adalah nilai pasar; m. pemekaran usaha adalah nilai pasar; n. hadiah
adalah nilai pasar; dan/atau o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga
transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Jika NPOP (kecuali lelang) tidak diketahui atau lebih rendah
daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun
terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan
Bangunan (NJOP PBB).
Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00
(enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Namun dalam hal perolehan
hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, maka
NPOPTKP-nya ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta
rupiah) dan ditetapkan dengan Peraturan Daerah
Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi
sebesar 5% (lima persen) dan ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Besaran pokok BPHTB
yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif BPHTB (maksimum 5%) dengan
dasar pengenaan pajak setelah dikurangi NPOPTKP. Hal yang sangat penting
lainnya adalah BPHTB yang terutang hanya dapat dipungut di wilayah daerah
tempat Tanah dan/atau Bangunan berada.
Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan ditetapkan untuk: a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; d. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; e. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan
mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan; f. pemasukan dalam
perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah
sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; h. putusan hakim adalah sejak
tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap; i.
pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak; j. pemberian hak
baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan
pemberian hak; k. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; l. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; m. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; n. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta; dan o. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang
lelang.
Referensi:
- Undang-undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
- Peraturan Bersama Menteri Keuangan Menteri Dalam Negeri Nomor 213/PMK.07/2010 dan Nomor 58 Tahun 2010 tentang Tahapan Persiapan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah.
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah.
- Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agaria.
- http://www.pajak.go.id/
- http://eddiwahyudi.com/
