Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan

(BPHTB)

Oleh: Risman

UU Nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Banguan (BPHTB) merupakan undang-undang yang pertama kalinya mengatur  BPHTB secara jelas hingga kemudian Undang-undang tersebut diperbaharui dengan Undang-undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 tahun 1997 tentang BPHTB. Namun demikian seiring berjalannya waktu maka telah terbit Undang-undang yang baru yaitu UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) yang di dalamnya mengatur bahwa pengelolaan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan BPHTB menjadi kewenangan Pemerintah Daerah.

Dengan demikian pengelolaan BPHTB yang selama ini dilakukan oleh Pemerintah Pusat cq. DJP maka mulai tanggal 01 Januari 2011 akan beralih kepada pemerintah daerah. Maka dari itu, terhitung mulai 1 Januari 2011 Jenis Pajak provinsi terdiri atas: a. Pajak Kendaraan Bermotor; b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor; c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor; d. Pajak Air Permukaan; dan e. Pajak Rokok. Sedangkan jenis Pajak kabupaten/kota terdiri atas: a. Pajak Hotel; b. Pajak Restoran; c. Pajak Hiburan; d. Pajak Reklame; e. Pajak Penerangan Jalan; f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan; g. Pajak Parkir; h. Pajak Air Tanah; i. Pajak Sarang Burung Walet; j. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan; dan k. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Berikut dapat disajikan tabel Perbandingan BPHTB menurut Undang-undang BPHTB dengan Undang-undang PDRD, sebagai berikut:

	UU BPHTB	UU PDRD
Subjek	Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan (Pasal 4)	Sama (Pasal 86 Ayat 1)
Objek	Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan (Pasal 2 Ayat 1)	Sama (Pasal 85 ayat 1)
Tarif	Sebesar 5% (Pasal 5)	Paling Tinggi 5% (Pasal 88 ayat 1)
NPOPTKP	Paling banyak Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Wasiat (Pasal  7 ayat 1)	Paling rendah Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Wasiat (Pasal 87 Ayat 5)
	Paling banyak Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Hibah Wasiat (Pasal 7 Ayat 1)	Paling rendah Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Hibah Wasiat (Pasal 87 Ayat 4)
BPHTB Terutang	5%  x (NPOP – NPOPTKP) (Pasal 8)	5% (Maksimal) x (NPOP-NPOPTKP) (Pasal 89)
Keterangan: DJP masih melaksanakan BPHTB untuk TA 2010, selanjutnya  mulai tahun 2011 BPHTB menjadi tanggung jawab Kab/Kota.  (Pasal 182 Ayat 2, UU nomor 28/2009)

Sumber:    Materi Presentasi “Pengalihan PBB-P2 dan BPHTB sebagai Pajak Daerah,” Direktorat Jenderal Pajak. Agustus 2011

Ketentuan secara teknis mengenai BPHTB menurut UU PDRD akan diuraikan berikut ini. Yang dimaksud Bea Perolehan Hak atas Tanah dan /atau Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak atas tanah dimaksud adalah sebagaimana yang diatru di dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 yang meliputi: a. hak milik; b. hak guna usaha; c. hak guna bangunan; d. hak pakai; e. hak milik atas satuan rumah susun; dan f. hak pengelolaan.

Sedangkan yang dimaksud Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Adapun Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan meliputi:

1.      pemindahan hak karena: jual beli; 2) tukar menukar; 3) hibah; 4) hibah wasiat; 5) waris; 6) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain; 7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; 8) penunjukan pembeli dalam lelang; 9) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; 10) penggabungan usaha; 11) peleburan usaha; 12) pemekaran usaha; atau 13) hadiah.

2.      pemberian hak baru karena: 1) kelanjutan pelepasan hak; atau 2) di luar pelepasan hak.

Pengecualian objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh: a. perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; b. negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum; c. badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut; d. orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama; e. orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan f. orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP sebagaimana dimaksud dalam hal: a. jual beli adalah harga transaksi; b. tukar menukar adalah nilai pasar; c. hibah adalah nilai pasar; d. hibah wasiat adalah nilai pasar; e. waris adalah nilai pasar; f. pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar; g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar; h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar; i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar; j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar; k. penggabungan usaha adalah nilai pasar; l. peleburan usaha adalah nilai pasar; m. pemekaran usaha adalah nilai pasar; n. hadiah adalah nilai pasar; dan/atau o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

Jika NPOP (kecuali lelang) tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB).

Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)  ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Namun dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, maka NPOPTKP-nya ditetapkan paling rendah sebesar Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) dan ditetapkan dengan Peraturan Daerah

Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen) dan ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif BPHTB (maksimum 5%) dengan dasar pengenaan pajak setelah dikurangi NPOPTKP. Hal yang sangat penting lainnya adalah BPHTB yang terutang hanya dapat dipungut di wilayah daerah tempat Tanah dan/atau Bangunan berada.

Saat terutangnya pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan ditetapkan untuk: a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; d. hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; e. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan; f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pangadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap; i. pemberian hak baru atas Tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak; j. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak; k. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; l. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; m. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; n. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta; dan o. lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.

Referensi:

1. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
2. Peraturan Bersama Menteri Keuangan Menteri Dalam Negeri Nomor 213/PMK.07/2010 dan Nomor 58 Tahun 2010 tentang Tahapan Persiapan Pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah.
3. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-61/PJ/2010 tentang Tata Cara Persiapan Pengalihan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah.
4. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok Agaria.
5. http://www.pajak.go.id/
6. http://eddiwahyudi.com/

Read More

Perpajakan Indonesia

 General Knowledge of Tax - Indonesia

Perpajakan Indonesia

Disarikan dari berbagai literature

Oleh: Risman

Ilustrasi gambar: Republika

Pajak di Indonesia menempati posisi sangat penting terutama dalam membiayai APBN. Kita telah ketahui bahwa APBN merupakan gambaran umum tentang kegiatan ekonomi Negara Indonesia yang didalamnya tercantum kegiatan rutin pemerintah dan kegiatan pembangunan. Selain itu di dalam APBN tercantum pula sumber-sumber pendanannya.  Dari sekian banyak rencana kerja yang ditetapkan dan direlaisasikan oleh pemerintah Indonesia (realisasi APBN) maka sebagian besar di danai dari pajak.

Menurut Infografis yang diterbitkan oleh Kemenkeu, jumlah pajak yang telah ditetapkan dan menjadi sumber pembiayaan belanja APBN dalam kurun waktu delapan tahun terakhir adalah sebagai berikut:

Anggaran Pendapatan Negara (miliar rupiah), 2007-2014
Sumber Penerimaan					2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014 1
(1)					(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)
Penerimaan Dalam Negeri					720,389	779,214	984,786	948,149	1,101,162	1,310,562	1,525,189	1,661,100
	Penerimaan Pajak				509,462	591,978	725,843	742,738	850,255	1,032,570	1,192,994	1,310,200
		Pajak dalam negeri			494,592	569,971	697,347	715,535	827,246	989,637	1,134,289	1,256,300
				Pajak penghasilan	261,698	305,961	357,400	350,958	420,494	519,965	584,890	591,600
				Nonmigas	220,457	264,311	300,676	303,935	364,940	459,049	513,509	523,200
				Migas	41,241	41,650	56,724	47,023	55,554	60,916	71,381	68,400
			Pajak pertambahan nilai barang dan jasa, dan pajak penjualan atas barang mewah		161,044	187,627	249,509	269,537	312,110	352,950	423,708	518,900
			Pajak bumi dan bangunan		21,267	24,160	28,916	26,507	27,682	35,647	27,344	25,500
			Bea perolehan atas tanah dan bangunan		5,390	4,853	7,754	7,393	-	-	-	-
			Cukai		42,035	44,426	49,495	57,289	62,760	75,443	92,004	114,300
			Pajak lainnya		3,158	2,944	4,273	3,851	4,200	5,632	6,343	6,000
		Pajak perdagangan internasional			14,870	22,007	28,496	27,203	23,009	42,933	58,705	53,900
			Bea masuk		14,417	17,941	19,160	19,570	17,902	23,734	27,003	339,001
			Pajak ekspor		453	4,066	9,336	7,633	5,107	19,199	31,702	20,000
	Penerimaan Bukan Pajak				210,927	187,236	258,943	205,411	250,907	277,992	332,195	350,900
		Penerimaan sumber daya alam			146,257	126,203	173,496	132,030	163,119	177,264	197,205	19,800
			Penerimaan minyak bumi		103,904	84,317	123,030	89,227	107,541	113,682	120,918	127,200
			Penerimaan gas alam		35,989	33,605	39,093	31,303	41,799	45,790	53,951	44,100
			Penerimaan pertambangan umum		3,564	5,306	8,723	8,232	10,365	14,454	17,599	21,200
			Penerimaan kehutanan		2,550	2,775	2,500	2,874	2,908	2,955	4,154	4,700
			Penerimaan perikanan		250	200	150	150	150	150	180	300
			Penerimaan pertambangan panas bumi			-	-	244	356	233	403	500
		Bagian laba BUMN			19,100	23,404	30,794	24,000	27,590	28,001	33,500	37,000
		Penerimaan bukan pajak lainnya			45,570	37,629	49,211	39,894	45,167	53,492	77,991	91 100
		Pendapatan Badan Layanan Umum (BLU)				-	5,442	9,487	15,031	19,235	23,499	24 800
Hibah					2,669	2,140	939	1,507	3,740	825	4,484	1,400
Jumlah					723,058	781,354	985,725	949,656	1,104,902	1,311,387	1,529,673	1,662,500
Catatan: 1 Angka RAPBN
Sumber: Kementerian Keuangan

Selain dari pajak tersebut di atas, selama ini pembiayaan belanja APBN juga bersumber  dari PNBP (SDA, PNBP lainnya, Laba BUMN, Laba BLU), Hibah, dan dari hutang dalam negeri maupun luar negeri.

Seiring berjalannya waktu, Indonesia menempatkan penerimaan pajak sebagai sumber utama pembiayaan negaranya. Bahkan di APBN 2015 Indonesia menetapkan penerimaan pajak pada posisi teratas dibanding sumber penerimaan lainnya. Dalam APBN 2015 Indonesia menetapkan penerimaan pajak sebesar Rp.1.201,7 T atau sebesar 67% dari total pendapatan Negara sebesar Rp.1.793,6 T. Dengan demikian pajak diposisikan sebagai super major income in fiscal.

Pajak menurut Prof. dr. Rochmat Soemitro didefinisikan sebagai iuran rakyat kepada kas Negara (peralihan kekayaan dari sector pertikelir ke sector pemerintah) berdasarkan undang-undang (dapat dipaksakan) dengan tiada mendapat jasa timbal balik (tegen prestatie) yang langsung dapat ditunjuk dan dapat digunakan untuk membiayai pengeluaran umum,. Definisi tersebut kemudian diperbaiki menjadi pajak adalah peralihan kekayan dari pihak rakyat kepada kas Negara untuk membiayai pengeluaran rutin dan “surplusnya” digunakan untuk “public saving” yang merupakan sumber utama untuk membiaya “public investment”.

Dari definisi tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa pajak adalah:

1.    Dipungut oleh Negara berdasarkan kekuatan undang-undang;

2.    Tidak adanya kontra prestasi individu dari Negara;

3.  Penyelenggaraan Negara secara umum merupakan bentuk kontra prestasi pembayaran pajak;

4.   Digunakan untuk menjalankan pemerintahan dan jika ada surplus digunakan untuk “public investment”;

5. Dipungut karena suatu hal tertentu antara lain karena suatu keadaan, kejadian, danperbuatan yang memberikan kedudukan tertentu kepada sesorang;

6.  Dapat digunakan untuk tujuan lain yang tidak bersifat budgetair, antara lain tujuan untuk mengatur.

Pungutan lain selain pajak adalah; Bea materai, Bea masuk dan bea keluar, Cukai, Retribusi, Iuran, dan lain-lain pungutan.

Pada dasarnya pajak berfungsi sebagai penerimaan Negara (fungsi Budgetair), namun pajak juga dapat difungsikan untuk mengatur (fungsi Non-Budgetair).

1.  Fungsi Budgetair;  artinya pajak difungsikan sebagai sumber keuangan/penerimaan Negara. Dalam hal ini pajak digunakan untuk membiayai pengeluaran Negara baik pengeluaran rutin maupun pengeluaran pembangunan.

2.  Fungsi Non-Budgetair; artinya pajak difungsikan sebagai instrument pengaturan demi mencapai tujuan tertentu Negara diluar bidang keuangan, dan juga dapat digunakan sebagai alat kebijakan Negara dalam bidang ekonomi dan sosial.

Pajak menurut golongannya dibagi menjadi dua, yaitu:

1.   Pajak langsung; yaitu pajak yang dipungut secara berkala dan harus dipikul sendiri oleh Wajib Pajak (WP). Contohnya PPh.

2.  Pajak tidak langsung; pajak yang dapat dilimpahkan kepada pihak ketiga/konsumen. Contohnya PPN, Bea Materai, dan Bea Balik Nama.

Sedangkan menurut sifatnya pajak dapat digolongkan menjadi dua, yaitu:

1.    Pajak Subjektif (bersifat perorangan); yaitu pajak yang dikenakan berdasarkan gaya pikul pribadi WP. Contohnya PPh pribadi.

2.    Pajak Objektif (bersifat kebendaan); yaitu pajak yang dikenakan berdasarkan objeknya meliputi keadaan, perbuatan atau peristiwanya.

Menurut lembaga pemungutnya pajak dibedakan menjadi dua, yaitu:

1.    Pajak Negara; yaitu pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat. Contohnya PPh, PPN, Bea Materai, Bea Lelang, Bea Cukai.

2. Pajak Daerah; pajak yang dipungut oleh pemerintah Provinsi dan Kabupatean/kota. Contohnya Pajak Kendaraan Bermotor, Pajak Reklame, Bea Penambangan, Retribusi Jembatan Timbang.

Berakhirnya suatu utang pajak dapat disebabkan oleh karena antara lain:

1.    Pelunasan/pembayaran; yaitu degan cara membayar ke kas Negara.

2.    Kompensasi; dilakukan karena adanya pembayaran atau adanya kerugian.

3.    Penghapusan hutang; karena WP meninggal tanpa ahli waris, WP tidak mempunyai harta lagi, dan WP tidak dapat ditemukan.

4.   Daluwarsa; yaitu jangka waktu tagih menurut undang-undang telah terlampui sehingga hapus dengan sendirinya.

Pajak ditunagkan dalam suatu aturan pajak yang sistematis, jelas, dan mempunyai kepastian hukum. Dalam membuat aturan pajak maka harus didasari oleh azas keadilan. Hal ini tidak lain demi mewujudkan tujuan utama pajak itu sendiri yaitu mencapai keadilan masyarakat umum. Syarat untuk tercapainya peraturan pajak yang adil adalah:

1.    Equality dan Equity; orang yang mempunyai kondisi sama harus dikenakan pajak yang sama.

2.    Certainty; adanya kepastian hokum pajak yang dituangkan dalam suatu undang-undang pajak.

3.    Convenience of payment; pajak dipungut pada saat yang tepat.

4.    Economics of collection; biaya pemungutan pajak tidak lebih kecil dari pajaknya.

Asas pemungutan pajak meliputi:

1. Asas domisili; yaitu Negara dimana WP tinggal berhak untuk mengenakan pajak kepadanya.

2.    Asas sumber; yaitu pajak didasarkan pada sumber tempat penghasilan berada.

3.    Asas kebangsaan; yaitu pajak dihubungkan dengan kebangsaan dari WP.

Sedangkan sistem pemungutan pajak dapat berupa:

1.    Official assessment system; jenis dan besarnya pajak ditetapkan oleh Fiskus.

2.    Self assessment system; wewenang menentukan jenis dan besarnya pajak diserahkan oleh Fiskus kepada WP sepenuhnya.

3.    With holding system; memberikan kepada pihak ketiga untuk memungut pajak.

Untuk menghitung pajak maka diperlukan dua unsur utama yaitu:

1.    Adanya dasar perhitungannya,

2.    Adanya tarif pajak.

Berikut diuraikan jenis-jenis tarif pajak:

1.    Tarif tetap

2.    Tarif proporsional

3.    Tarif progressive:

a.    Tarif progressive-proporsional

b.    Tarif progressive-progresive

c.    Tarif progressive-degresive

4.    Tarif degresive:

a.    Tarif degresive-proporsional

b.    Tarif degresive-progressive

c.    Tarif degresive-degresive.

 Dalam hal terjadi perselisihan, maka penyelesaian sengketa pajak dapat melalui:

1.    Kuasi Pengadilan/Peradilan Semu; lebih bersifat administratif. Peradilan dijalankan oleh Direktorat Jenderal Pajak.

2.    Pradilan pajak tidak langsung; diajukan kepada peradilan perdata.

Read More